Wissenswertes über Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie in Spanien zu verkaufen, müssen Sie als Eigentümer berücksichtigen, dass dabei auch einige Kosten auf Sie zukommen.
Im Folgenden geben wir einen Überblick über die Kosten, die Sie als Verkäufer zu berücksichtigen haben.
Wir erstellen Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch eine komplette Berechnung der anfallenden Kosten, so dass Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie keine unangenehmen Überraschungen erleben müssen.

Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre incremento de Patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien mit Gewinn verkaufen, müssen Sie in Spanien eine Wertzuwachssteuer bezahlen. Diese Steuer wird offiziell als „Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la venta de un bien Inmeuble“ bezeichnet. Bei dieser Steuer ist es wichtig zu wissen, ob der Besitzer in Spanien resident oder nichtresident ist. In einigen Fällen ist der Verkäufer von dieser Steuer befreit.

Wie wird die Wertzuwachssteuer berechnet?

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis, zu dem Sie das Haus selbst gekauft haben. Auf den damaligen Kaufpreis wird eine Preisinflation angerechnet. Die Inflation erfolgt mittels offizieller Tabellen der spanischen Regierung. Vom Restbetrag dürfen dann einige Kosten abgezogen werden, wie Rechtsanwaltskosten und Maklergebühren, sowie Umbau- und Renovierungskosten.

Wertzuwachssteuer für Residenten:

21% bei 0 € bis 6.000 €
25% bei 6.000 € bis 24.000 €
27% bei über 24.000 €

Die Steuer wird verrechnet mit der Einkommensteuer. Sie müssen die Steuer in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wurde, bezahlen.

Wertzuwachssteuer für Nicht-Residenten:

Nicht-Residenten zahlen beim Verkauf 21% Steuer auf den Gewinn.

Wenn einen Nicht-Residenten eine Immobilie in Spanien verkauft, werden standardmäßig 3% des Verkaufspreises als Wertzuwachssteuer einbehalten.

Durch die spanische Immobilienkrise machen aber nur noch wenige Menschen einen Gewinn aus dem Verkauf ihrer Immobilie. Innerhalb 3 Monaten, nachdem Sie ihre Immobilie In Spanien verkauft haben, können Sie einen Anspruch auf eine Rückerstattung bei zu viel gezahlter Wertzuwachssteuer, geltend machen.
Durch ein so genanntes 210-Formular können Sie einen Antrag bei dem zuständigen Finanzamt (Delegación de Hacienda) stellen.

Die spanische Steuer wird dann in das nächste Geschäftsjahr die Überzahlung zurückzahlen. Als Nicht-Residenten sollten Sie in diesem Fall aber einen spanischen Anwalt oder einen spanischen Residenten als Fiskalvertreter benennen.

Ausgeschlossen von der Wertzuwachssteuer

In folgenden Fällen brauchen Sie keine Wertzuwachssteuer zu zahlen:

1. Wenn Sie mit den Einnahmen aus dem Verkauf eine neue Immobilie in Spanien erwerben. Voraussetzung ist, dass Sie mindestens drei Jahre lang ununterbrochen in Ihrer derzeitigen Wohnung gelebt haben, ein Resident sind und Ihr neues Zuhause Ihr Hauptwohnsitz ist.
   2. Wenn Sie ein Resident und älter als 65 Jahre sind und mindestens drei Jahre lang ununterbrochen in Ihrer aktuellen Immobilie gelebt haben.

Plus Valia

Die Plusvalia, wörtlich „Mehrwert“, ist eine kommunale Steuer, die auf den Verkauf einer Immobilie erhoben wird. Dieser wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie (Katasterwertes) und auf der Grundlage der Anzahl der Jahre, die die Immobilie in Ihrem Besitz gewesen ist, berechnet. In der Blütezeit des spanischen Immobilienmarktes neigten die Kataster deutlich niedriger als der Marktwert des Hauses zu sein. Nach dem Platzen der spanischen Immobilienblase ist der spanische Immobilienschätzwert oft höher als der Marktwert.

Die Plusvalia ist eigentlich eine Steuer, die auf den Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht, erhoben wird. Die Gemeinde argumentiert damit, dass das Grundstück im Wert gestiegen ist, da alle Arten von Verbesserungen im Bereich Infrastruktur über die Jahre durchgeführt wurden. Zum Beispiel die Wartung bestehender Straßen oder der Bau neuer Straßen, den Bau und die Wartung der Kanalisation, Straßenbeleuchtung usw.. Durch die Plusvalia trägt der Verkäufer zu diesen infrastrukturellen Verbesserungen bei.

Der Betrag der Plusvalia hängt daher von dem Katasterwert und dem Zeitraum ab, in dem Sie das Wohneigentum hatten: Je länger der Zeitraum, desto höher ist die Steuer. Die Höhe der Steuer kann also sehr hoch werden. Daher ist es ratsam, Ihren Makler oder Anwalt im Vorfeld eine Berechnung zu erstellen, wie viel Plusvalia Sie zu bezahlen haben werden.
Im Rathaus kann man Ihnen genau sagen, wie viel Sie zu bezahlen haben. Da der Immobilienmarkt zusammengebrochen ist, besteht die Möglichkeit, dass Sie mit der Gemeinde verhandeln um zu einem möglichst niedrigen Wert Ihrer Immobilie zu kommen.

Bei der Erstellung des Kaufvertrages muss man sich einigen, wer die Plusvalia zahlt, der Käufer oder der Verkäufer. In der Vergangenheit, als der spanische Immobilienmarkt blühte, war es in der Regel der Käufer der die Plusvalia zahlte. Heute aber sind die Rollen vertauscht und der Verkäufer bezahlt die Plusvalia.

Die Plusvalia ist innerhalb von 30 Tagen nach Verkauf der Immobilie zu bezahlen. Bezahlen können bei der Gemeindeverwaltung. Der Käufer kann auch fordern, dass die Plusvalia vom Verkaufspreis abgezogen wird. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer die Plusvalia nicht rechtzeitig bezahlt. In diesem Fall muss nämlich der Käufer die Plusvalia bezahlen. Für den Käufer ist es natürlich beruhigend zu wissen, dass er nicht für die Plusvalia aufkommen muss.

Certificado de Eficiencia Energetica (Energieausweis)

Das „certificado de eficiencia Energetica“ wird auch CEE genannt, bei dem es sich um einen Energieausweis handelt, der angibt, ob eine Immobilie energieeffizient ist oder nicht. Das bewusste Zertifikat wird mit den Buchstaben A bis G gekennzeichnet, wobei A die maximale Effizienz und G die minimalste Effizienz bedeutet. Dieses Zertifikat ist erforderlich für jede Immobilie die vor 2007 gebaut wurde.

Kontrolle
Bei der Prüfung wird hinsichtlich des Energieverbrauchs der Immobilie kontrolliert in welcher Weise der Energieverbrauch reduziert wurde oder angepasst werden konnte. Dieses Zertifikat hat eine Gültigkeit von maximal zehn Jahren. Das CEE sollte durch eine autorisierte Person ausgestellt werden.

Kein Energieausweis kein Verkauf / keine Vermietung
Wenn Sie Ihre Immobilie nach dem 01. Juni 2014 verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie einen Energieausweis haben. Wenn eine Immobilie ohne dieses Zertifikat verkauft wird, kann der Besitzer eine Geldstrafe bekommen, die bis zu 6000 € ausfallen kann. Neben der Tatsache, dass Sie dieses Zertifikat benötigen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, muss dieses Zertifikat an die zuständige Behörde in der jeweiligen Gemeinde, in der die Immobilie steht, präsentiert werden.

Kosten
Die Kosten für die Beantragung und den Erhalt eines CEE betragen, abhängig von der Größe des Objekts, zwischen 150 und 300 Euro.
Wir beauftragen gerne für Sie einen technischen Architekten, der berechtigt ist, eine CEE zu erteilen.