Immobilienrecht und Kaufvertrag
Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich nicht viel vom deutschen
Immobilienrecht. Seit den 70er Jahren werden auch in Spanien ausschliesslich
notariell beurkundete Kaufverträge geschlossen auch wenn es laut Gesetz keine
Pflicht ist. Das Erwerbsrisiko ist also nicht grösser als in Deutschland.
Da alle Dokumente und Verträge grundsätzlich in spanisch verfasst sind,
ist es unerlässlich eine anwaltliche Beratung hinzu zu ziehen und den Anwalt
mit der gesamten Abwicklung zu betrauen.
In Spanien ist mindestens jeder Zweite Anwalt spezialisiert auf Immobilienrecht
und deshalb bestens qualifiziert.
Wenn alle Dokumente im Notariat vorliegen bestellt der Notar beim
Eigentumsregister einen aktuellen Grundbuchauszug. Nach Überprüfung aller
Dokumente bittet der Notar alle Parteien, die zur Unterzeichnung notwendig sind,
zum Termin der Eigentumsübertragung.
Das Notariat beauftragt meist eine sogenannte Gestoria (Steuerbüro), die alle
anfallenden Kosten und Steuern direkt an entsprechende Stellen abführt. Das hat
den Vorteil, dass der Käufer sich um all diese Dinge nicht sorgen muss und
auch sicher sein kann, dass alles beglichen wird. Die abzuführenden Beträge
werden vom Notariat einbehalten. Die Kostenaufstellung wird den Vertragsparteien
bzw. deren Anwälte vorab mitgeteilt. Der Notar sendet die Kaufurkunde
anschliessend an das Eigentumsamt. Bis zur Eintragung ins Register dauert es
etwa 3-6 Wochen. In dieser Zeit ist eine Eintragungssperre erwirkt durch
sofortiger Zusendung der neuen Urkunde vorab per Fax.
Notwendige Dokumente
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- Ausweispapiere, die noch mindestens 3 Monate gültig sind
- Die Kaufurkunde, die im Eigentumsregister eingetragen ist (Escritura Pública).
- Grundbuchauszug (Nota Simple), um die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Embargos zu klären. Sämtliche mögliche Lasten, wie Hypotheken oder Embargos werden am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags gelöscht (durch schriftliche Auflassungserklärungen der Gläubiger die im Gegenzug beim Notartermin ihre Forderung beglichen bekommen. Sie werden vor dem Notartermin von den Vertragsparteien benachrichtigt).
- Sofern der Verkäufer beim Notartermin nicht selbst anwesend sein kann, muss er einen Vertreter bestellen, der mit einer notariell beglaubigten Vollmacht unterzeichnen kann.
- Gleiches gilt für den Käufer. Falls diese Vollmacht nicht in spanischer Sprache verfasst ist, benötigt man eine Übersetzung ins Spanische durch einen vereidigten Übersetzer. Dies ist kurzfristig für einen geringen Betrag in Spanien zu erlangen.
- Zahlungsbeleg der letzten spanischen Grundsteuer (IBI)
- Zahlungsbeleg der letzten Urbanisationsgebühr
- N.I.E.-Nummer , ist die spanische Steuernummer, die sowohl Verkäufer als auch Käufer benötigen. Falls keine vorhanden ist, muss diese beim Amt beantragt werden. In der Regel dauert es 10-14 Tage.
- Inventarliste, falls Inventar miterworben wird
- Wohnunbedenklichkeitsbescheinigung (Licencia d'primera ocupación), im Falle von Neubauten
- Neubaugenehmigung (Licencia d'obra nueva) im Falle von Neubauten
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Vorvertrag und Prozedur
Es ist in Spanien durchaus üblich, vor dem Kaufvertrag beim Notar einen Reservierungsvertrag/privatschriftlichen Vorvertrag zu schliessen um den Verkauf an Dritte der gewünschten Immobilie bis zum Notartermin zu blockieren. Diesen Vertrag setzten normalerweise die Anwälte der Verkäufer-und Käuferpartei auf.
Dieser beinhaltet meist eine Anzahlung auf den Kaufpreis von 5-10% sowie den Zeitraum der Reservierung. Diese Handhabung ist sinnvoll, da es Zeit braucht um erforderliche Dokumente beizubringen und/oder eine Finanzierung von einer Bank gewährt zu bekommen. Finanzierunganträge dauern zirca 4-8 Wochen, je nach Umfang des Antrages oder Wahl der Bank. Man sollte den Reservierungszeitraum nicht zu kurzfristig anberaumen.
Es ist weiter üblich, dass der Vorvertrag eine Vertragsstrafe beinhaltet. Falls der Käufer im festgelegten Zeitraum die Immobilie nicht erwirbt, behält der Verkäufer die Anzahlung ein. Im gegensätzlichen Fall, wenn der Verkäufer die Immobilie in diesem Zeitraum nicht an der Käufer veräussert, verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe der geleisteten Anzahlung zu erstatten. Dies ist allerdings die Theorie. In der Praxis werden einfach von den Anwälten die Fristen im Vertrag verlängert.
Kaufnebenkosten
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- Grunderwerbssteuer von 8% der zu beurkundeten Summe
- Gebühren für den Eintrag ins Eigentumsregister ca 0,1-0,3%
- Gebühren für die notarielle Beurkundung ca. 0,2 - 0,3%
- Gebühren für die Gestoria ca. 300,- -700,-€
Gebühren fúr die notarielle Beurkundung der Hypothek ca. 0,2 - 0,3 % (im Falle einer Kreditbestellung)
- Anwaltskosten in der Regel 1%, akzeptieren Sie niemals mehr
- Immobilien-Schätzung ca. 0,5% der Valuation (nur falls Immobilie finanziert wird)
- Hypothekensteuer der Provinz sowie der Junta de Andalucia von 2 x 0,5%
(falls die Immobilie durch eine Bank finanziert wird)
- Gebäudeversicherung (im Falle einer Finanzierung durch die Bank)
- Krediteröffnungsgebühr von der Bank ca. 0,5-1% (im Falle einer Bankfinanzierung)
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